nevan 【某公众号付费文章】什么叫房产轮动，这叫轮动（这波行情逻辑在变）
一些选筹的标准和逻辑会发生变化，我设置了一个基本的48块的付费门槛，一年内想买房换房的，尤其想投资的可以看，其他的不用。
这个世界唯一不变的就是变化！
大家一定要记住这句话，适用于任何的领域，包括在房产投资。
如果你长期看我文章你就应该知道：2017年带头看空；
2019年看多深圳；
2020年全面看多，尤其是一线城市。
回头看，这个节奏基本是正确的。
我没记错的话，当时我连写了好几篇文章喊刚需赶紧上车，我的助理就在当时买入广州，真的是精准抄到底了。
不过也有人认为市场会复制2016年那样全国普涨。
我从2018年之后一直在强调，市场将走向分化，各个城市会分化，城市内部不同地段也会分化。
也跟大家分析过2021年那一轮为何明显分化。
后来的结果大家也看到了。
再后来就是愈演愈烈的调控了，等楼市进入ICU才又开始放松。
过去的经验告诉我们，每一轮房价上涨都是一线城市领头，二线轮涨，三四五线追尾。
从理论上来看是这样，因为一线涨完了，买不起一线的资金，或者是看到差价拉大了就想去别的城市投资的资金，就会流入二线。
这叫轮动。
但2020年开始的那轮行情，却没有如愿以偿轮动下去，只有一线和少部分二线涨的多，深圳从2019年11月持续到2021年2月，广州也是2020年7月到2021年四五月吧，上海也有一年的时间，北京后面其实也在悄无声息的跟涨。
二线中，只有东莞、合肥等少数城市轮动上涨了。
原本有些城市即将启动，但下半年就被全国信贷收紧给打下来了，更多的城市是还没来得及反应就跟着走进了调整期。
所以上一轮二线的上涨，压根就没轮动完！
也正因为如此，一线城市和二线城市的房价差距越拉越大。
如今在北上广深，豪宅二三十万就不说了，买个好的普宅，单价动辄十多万，即使买一个地段中等，品质一般，学位一般的房子，几乎都要七八万起步，郊区的话也要四五万。
大部分二线城市，比如武汉，成都，西安，合肥，四五万可以买地段最好的豪宅了，大部分房子都是两万左右，郊区一万多，今年甚至降到一万以下。
三年前，一二线的差距可没有这么大，
当时一线五六万的房子还是很常见的。
是一线发展太好了？人口都被一线虹吸完了？二线跟不上，所以才导致价差拉大嘛？
不不不，其实就是一线涨过头了，二线却还没涨完。
所以今天我提出一个新的观点：
过去的一线领涨带动二三线的轮动逻辑将不再成立。
这一轮行情不可能再是一线领涨了，取而代之的是二线城市后来居上！
我要告诉你的是，永远不要用过去的道理来放在现在，一定是根据市场进行修正。
估计很多人不理解，今天我就是要打破大家过去的惯性思维，重新去思考未来的房产投资方向。
为什么我现在这么看好二线城市呢？
除了我上面说的，二线这一轮没有涨完之外，还有以下几个原因。
1、一线城市的调控是不会轻易放松的，这也会迫使资金流向二线。
市场越是惨烈，那么资金监管就越松，
最近大家应该感受到贷款经理的夺命追魂call了吧，天天追着你借钱。
这部分钱总会有意无意流入房地产，但现在一线无法动弹，有钱的没名额，有名额的又买涨不买跌，而二线呢，政策基本上都放松了，一线的资金想入就能入。
我相信现在有一大波资金已经在去二线的路上了。
即便一线放松郊区限购也无法改变这个趋势，（除非核心区放松，但这不可能。）
现在的投资客都知道，投资一线郊区的回报远不如二线的核心，也就是凤尾不如鸡头。
2、二线城市的房产性价比更高，租售比更高。
以前我们投资房产，经常会忽略掉租售比。
那是因为房价涨幅太快了，租金那点苍蝇肉压根看不上。
但是未来房价上涨的幅度开始放缓了，而且房价月供压力也不同往日了，所以未来投资房产，租售比是一定要重点关注的。
如果从租售比来分析，其实目前一线城市的租售比是相对较低的。
根据诸葛找房研究院的数据，2021年一线城市平均租售比为1：654，二线城市平均租售比为1：599，三四线城市租售比为1：616。
一线城市是租金赶不上房价，但是二线城市近年来产业和人才引进政策频频，租金目前仍然处于上涨中，房价也相对友好，租售比比一线强。
我们公司的同事在深圳租房子，龙华红山的三房总价一千万左右，租金大概6500—7000元，但是在成都600多万的房子，租金可以去到1万。
我查了几个城市，成都、杭州、长沙的租售比比广州深圳强太多了。
当然广州深圳的租金是被城中村拉低了的，但北京和上海情况也不见得很好，
这二十年来，租金回报率持续下降，就是因为房价涨的太快，租金涨的慢。
请记住，未来房产投资一定要关注租售比，这个指标会越来越重要，这是我第一次在公众号上提出来，告诉大家买房要考虑这个因素了。
因为租售比不仅仅代表收益，还代表背后的产业结构，收入高低等等。
高租售比的房子，不怕持有，可以给更高的估值，如果租售比又高，在市场下行阶段也算是是一个比较耐扛的资产。
但未来如果房价不涨，租售比又很低，甚至连租出去都成问题的房子就很鸡肋。
短期内从租售比的角度来看，二线城市的房产上涨幅度也会更快。
我近期也会去几个强二线城市布局考察，然后择优建仓，实不相瞒，我也有了目标了。
还有第三点，也是最重要的。
为什么我会看好二线城市，根本原因就是二线的产业和人口正在急剧上升。
最近成都喜提“卷都”的称号，我觉得足以说明一切。
这些年成都的人口流入就像是开了水龙头一样，除了虹吸四川本地的青年，更多的还有一线城市的回流青年。
2020年成都落户数据显示，成都对一线城市青年的吸引力逐年增强。
在落户来源地中，北京、上海、广东到蓉青年人数分别从2017年第17位、第28位、第6位上升到2020年第6位、第18位和第4位。
我之前也写过一篇文章，专门分析了去年的人口流动情况。逃离一线城市，年轻人正用脚投票……
当时深圳的数据还没有出来，最近深圳统计局公布了，仅增加4.78万人。
四大一线城市2021年共新增12.48万，和郑州宁波的水平差不多。
数据很直接，年轻人不像以前一样对一线城市那么神往了，也不再执念非要往塔尖上挤了，特别是90后00后这一代，面对超高的一线房价，巨大的生活成本，如果没有6个钱包支持，靠什么去跟70后80后拼？
我跟同事说在深圳现在晚上都别想出去吃个夜宵扯扯淡了，加班到十一二点哪还有精力吃夜宵啊，只想着赶快睡一觉，第二天还得起早赶车。
但二线就很休闲了，工作压力确实没这么大，生活成本也低很多，像长沙成都
重庆，都是烟火味十足的城市，夜生活很丰富。
一线房价高就算了，关键是收入并没有相应上涨啊，现在动辄就是裁员失业，这从一线GDP下滑也能看出来。
看不到希望的年轻人，只能逃离一线扭头转向二线城市的怀抱。
在一线赚几年钱，攒足首付，有房的就卖掉，到手数百万上千万，足以去二线买房了。
对于他们来说，二线1—3万的房价非常友好，哪看哪便宜。
我在一些平台上面看到不少从一线回二线的案例，大部分人回去第一时间就是买房。
房屋买票业所 关于生活，我一时竟不知道怎么描述，其实我挺喜欢
签订文件合订本 深圳的，当我在2018年的年初穿着厚厚的羽绒服走
出深圳北站，其实我是震惊的，作为一个在北方生活了二十多年的人我第一次感受到冬日暖阳是真的热，天空是真的干净、明亮，以至于这几年我从未有一刻后悔过离开北京来到深圳。
长沙购房第一套房子，深圳回长沙！除此之外，关于生活，不可避免要提到生存压力，在
＃＃长沙购房资格 ＃长沙买房 ＃深圳买房深圳，朋友之间经常调侃“来了都是深圳人，深圳挣
期盼了一年，终于买房啦终于买房啦！应了那句话。钱深圳花，一分别想带回家”，作为程序员说在深圳
签完字的那一刻万家灯火终于有了我一盏！攒不到钱也是没人相信的，但是想在深圳买房的确很
房子阳台视角当时特意拍了一张！难。但在武汉，还是有可能的，以至于我老公有勇气
在深圳龙岗打拼多年，进过工厂打螺丝。在那边开过自回来就在看4房的学区房，想想在深圳时我们觉得
沙县小吃，快节奏的生活，后面一年能够损个小二十能在坪山，光明买个六七十平的就不错了。
万、忙又迷茫着！ 目前我们还在粗房，3400元（包物业费、停车费）
深圳确实繁花似锦，感觉到处都是机会，人口基数也在我公司2公里距离租了150平的四居室，下雨天不
大。刚刚去深圳的时候确实有过懂憬，要是买套房在出门我娃也不会焦虑，可以各个房间玩，还有大阳
那里就好了，我和我老婆也是能够吃得了苦的，这几台：想想去年在深圳时，五千多租个52平小两居，宝
年里她每天跟我一起起早贪黑，但是让我们感觉到我宝基本回家没下过地，也没空间让他玩。还有书房，
们奔跑的方向永远到不了终点，所以想着攒了点钱干居家办公时也不觉得憋屈了。
脆回老家买个代步车买套房子度过往后余生吧《总之，一切都比较舒适吧。武汉也有好风景
不负所望，98万毛坯两房，楼层还可以不高不低，贷款68万首付36万，地段也没毛病二环内！学校也在
家门口！生活有希望，加油奥利给据号号＃深圳回武汉
二线城市这一轮被动的“抢人潮”，总有一天会反应到房价上面去的。
（插个题外话，刷着刷着，我发现很多年轻人宁愿放弃一线互联网几十万年薪的offer，而选择省会的十来万的国企，毕竟稳定啊。）
总的来说，一线的滤镜不如从前了，年轻人更倾向去压力没那么大的二线谋生。
再者，现在二线也在积极引进产业。这几年互联网公司，高新技术公司迁二线的不在少数，我举几个典型的例子。
2012年，马化腾说过「出于员工的生活压力，腾讯正在考虑把企业布局向二线城市转，在二线城市增加研发中心。1后来天美游戏工作室诞生于成都，风靡全国青少年的「王者荣耀，就是这个团队打造的。
华为从深圳坂田出走东莞松山湖；小米从北京搬去武汉；合肥引进京东方、蔚来………
这样的例子还有很多，甚至当年美团推出打车新业务的时候，首站选南京，而非一线城市。
一线城市的试错成本太高了，无论是人力还是场地租金，就连头部的互联网公司也未必承受得住。
高端产业转移去二线，也意味着二线城市的收入在上升，与一线的收入差缩小。
但目前来看，一线和二线的房价却差得太远，不成正比，收入可能只差一倍多，房价却差了四五倍。如果一线房价无法跌下来，那二线就必须补上去。
最后给大家总结一下：
以前每次开启新周期都是一线领涨，然后轮动到二线，但现在不一样了。
1、时代确实变了，现在二线的人口和产业流入速度都比一线快；
2、一线涨过头了，这一轮在一线买1套，去二线买3套，回报会高的多。所以这一轮行情肯定是属于二线的。哪些二线城市我认为会有机会呢？
成都，武汉，苏州目前都是可以的，现在已经放松了限购，想投资的人可以多关注下.
重庆走性价比路线，也是可以的，毕竟价格也不贵，也可以配置。
杭州，青岛，济南，南京，福州，佛山，西安这些都是可以的，但有些已经涨过一轮了。
其实这段时间，我在疯狂测试和对比全国的二线城市，试图找出我认为未来这些有潜力的城市中，更有升值空间的板块。
首先，我认为各个二线城市里面的豪宅板块，还有升值空间。比如成都的金融城，武汉的二七滨江，苏州的园区。其次，各个二线城市里面，有产业，仍然有规划的潜力板块，成都天府，武汉光谷，苏州科技城，重庆西永大学城，都属于仍然存在价值兑现空间的板块，有想象力，依然可以持有的。
今年下半年，想在二线城市买房的，包括一些一线的，可以考虑入手时机。
